如果卖方同时将房屋出售给两方当事人，谁能最终取得房屋所有权呢？是先完成过户的一方？先入住的一方？还是先支付房款的一方？近日，昌吉州中院受理了一起典型的“一房二卖”案件，就对该问题进行了法律解答。

基本案情。2012年，小甲将自己的房屋出售给小乙，二人签订《房屋转让合同》，约定房屋价格为21万元。2013年，小乙向小甲借款6万付清房款后，小乙父母入住房屋。2018年，因小乙未能还款，小甲又与小乙父亲签订了《房屋租赁合同》。2019年，小甲与小丙签订《房屋转让合同》，约定房屋价格为18万元，此前小甲向其出示了房产证明，并利用《房屋租赁合同》解释了房屋的居住情况。随后，小丙付清房款并与小甲完成了过户登记。待租赁合同到期，小乙的父母被要求搬离房屋，小乙因房屋权属问题与小丙发生争议，遂诉至法院，要求小丙返还房屋并配合过户。

争议焦点。在二者都与小甲签订了购房合同的情况下，涉案房屋所有权应当归属于入住在先的小乙还是过户在先的小丙？

相关法条。

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”
2. 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”
3.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

法官说法。关于本案适用法律问题，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案房屋买卖协议的签订在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。

关于涉案房屋权属问题，根据相关法律规定，小甲与小乙之间的不动产物权的变更，未经登记，不发生效力。小甲与小乙之间并未办理过户登记手续，在小甲与小丙买卖房屋的过程中，小甲属于有权处分，后小甲配合小丙完成过户登记，房屋所有权归属小丙，小乙从始至终并未取得房屋所有权，无权要求小丙返还房屋并配合过户。但小甲与小乙之间的《房屋买卖合同》依然有效，小乙有权要求小甲承担相应的违约责任。经承办法官向双方当事人释法明理，最终本案以调解结案，小甲向小乙退还了房屋房款并支付了违约金。

法官寄语。在“一房多卖”纠纷中，除恶意登记的情形外，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在日常购房过程中，买方应当注意检查卖方的房屋产权证明，并尽快完成过户登记，以保护自身经济权利。