案件回顾

李某与付某于2019年1月签订一份《房屋租赁合同》，约定由李某承租付某的二间门面房用于经营保健品店，租期5年，双方对年租金和违约责任进行了约定。李某承租店铺后，按约支付了第一年租金。因经营不善，李某未按约定缴纳第二年租金，付某遂诉至法院要求李某支付第二年的租金，法院支持了付某的诉讼请求。第三年，李某因经营困难停止营业，并将相关设备及货物搬离，案涉店铺处于空置状态。付某因李某未按约支付租金再次诉至法院，要求李某支付第三年的租金及违约金。李某向法院提起反诉，要求解除《房屋租赁合同》。

裁判结果

一审法院经审理认为，李某与付某签订的《房屋租赁合同》合法有效，付某已按约提供了租赁物，李某应依约支付租金。李某未按约定支付租金已构成违约，对付某要求李某支付租金及违约金的诉请依法予以支持。对李某请求解除案涉合同的反诉请求，经审查，符合法律规定，同样予以支持。

宣判后，付某对一审判决解除合同不服，提出上诉，二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

法条链接

     《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

法官说法

本案涉及到如何破解“合同僵局”的问题。“合同僵局”通常指在合同履行过程中，一方当事人因自身原因导致无法继续履行合同而需提前终止合同，另一方当事人要求继续履行，双方因此陷入僵持的局面。在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势、履约能力发生变化等原因，导致无法继续履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情形下，允许违约方请求法院判决解除合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。

本案中，李某因无力维持正常经营导致履行合同困难，李某因此请求解除租赁合同虽属违约，实属无奈，其主张解除合同并非主观恶意。如果不打破合同僵局，一方面可能造成房屋长期闲置，造成资源浪费，另一方面也不利于双方的租赁关系长期、友好发展，故法院结合案件实际情况对李某请求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。值得注意的是，违约方诉请解除合同不影响其承担违约责任，故法院对付某请求李某支付违约金的诉请，同样予以支持。