案件回顾

2017年11月，汪某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王某购买所有的商铺，房款总价180万元。2017年12月，房产公司向王某出具收到房款180万元的收据。但房产公司未按合同约定向王某交付该房屋，而是将案涉商铺抵账给了该房屋承建人钱某，案外人钱某已将涉案房屋出售给他人。2021年4月，王某诉至新疆昌吉州阜康市法院，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，房产公司返还王某购房款180万元，按照已付购房款的一倍承担180万元赔偿责任，支付购房资金占用期间的利息。

法院判决

阜康市法院一审认为，该案立案时间为2021年4月，根据民法典实施后新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（［2020］17号）规定，新的司法解释删除了“退一赔一”条款。原告王某要求被告房产公司赔偿损失180万元的诉讼请求没有法律依据，一审不予支持。

该案经新疆昌吉州中院二审及再审，认定案涉《商品房买卖合同》签订时间为2017年11月，房产公司向王某出具收据的时间为2017年12月，上述事实均发生在民法典实施前，应当适用当时的法律规定进行裁判。支持王某“退一赔一”的请求并综合考虑房产公司的过错及王某所受损失，酌定房产公司向王某承担一定赔偿责任。最终判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，房产公司向王某返还房款180万元并承担利息，房产公司向王某承担80余万元的赔偿责任。

法官说法

对于商品房买卖合同中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。

2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形，由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。

为了配套民法典实施，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于2021年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于‘退一赔一’的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同如发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。

法官提示

新解释删除了房产公司“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，购房者今后在购房时更应谨慎，认真审查合同，双方合同约定将成为解决纠纷的重要依据。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。