江某某与温某某返还原物纠纷案

【关键词】 拆迁补偿安置协议  特种债权的物权优先效力

【裁判要点】拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是经由双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。在司法实践中，若拆迁补偿安置协议明确约定了拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。被拆迁人根据拆迁补偿安置协议所享有的债权系特种债权，法律赋予其物权优先效力，应当优先进行保护。

【相关法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款

【基本案情】

2012年3月20日，被告温某某及其子温某分别与昌吉市*****签订《****镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》，并约定：被告将旧房拆除，选择补偿方式：置换新建的门面房壹套，面积约86平方米，以实际建设面积为准，位置以现在基本位置为准；温**置换两套新建门面房位置基本以现在位置为准。2012年3月29日，石河子开发区金诚房地产开发公司与昌吉市****镇政府签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，政府将原告、温**等安置户所在的土地交由石河子金诚房产公司开发。双方约定：石河子金诚房产公司负责项目改造范围内拆迁户的安置及所建安置房剩余房屋的销售，并独立享有该项目销售的全部收入；所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇的住户为主，由二六工镇确定指导价，剩余安置房由石河子金诚房产公司负责销售。

2014年3月31日，二六工镇政府向被告及其子温**发放入住通知单，安置被告的商业门面房壹套，楼号为55号S3室，面积88.79平方米；温**安置商业门面房两套，楼号为55号楼S1室，面积82.28平方米，S2室，面积119.09平方米；以上门面房系被告温**原址。被告自镇政府2014年3月31日通知后办理入住，后将涉案房屋出租给他人经营。

2014年6月14日原告江**与石河子金诚房产公司签订《商品房买卖合同》，购买石河子金诚房产公司开发的昌吉市二六工镇水岸花庭55号楼3号商铺，当日石河子金诚房产公司向物业公司发了入住通知单，要求物业公司通知原告办理入住；原告于2014年7月7日向石河子金诚房产公司交付预售购房款492785元，不动产楼号为二六工镇二六工村丘55号楼房3号即涉案商业门面房，并于2018年1月8日取得新（2018）昌吉市不动产权第0014732号不动产权证书。原告认为其已取得涉案房屋所有权，故诉至法院，要求被告返还其所占位于二六工镇水岸花庭55-3号门面房。

【裁判结果】

新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院于2019年5月6日作出(2019)新2301民初4237号民事判决：驳回原告江**的诉讼请求。该判决送达后，双方未上诉，现判决已生效。

【裁判理由】

昌吉市二六工镇政府与被告温**、案外人温**被拆迁人于2012年3月20日签订《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》、镇政府与石河子开发区金诚房地产开发公司于2012年3月29日签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，均系双方的真实意思表示，对双方均有约束力，镇政府将被告、温**等安置户的房屋及附属设施签订完补偿协议后，并将所签订的协议全部移交于石河子金诚房产公司，由其按协议进行补偿。本案中被告温**系被拆迁人，石河子金诚房产公司作为合同相对方应依约履行，按照与镇政府约定“所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇的住户为主，由二六工镇确定指导价，剩余安置房由乙方（石河子金诚房产公司）负责销售。”原告江**与石河子开发区金诚房地产开发公司于2014年6月14日签订《商品房买卖合同》，购买位于昌吉市二六工镇水岸花庭55号楼3号商铺并依约交纳全部房款，该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被告温**与镇政府签订的拆迁补偿安置协议中约定了拆迁房屋的补偿方式、安置房屋面积、安置用房的位置做了明确、特别的约定；被告及其子按协议于2014年取得了安置房。被拆迁人温**对涉案房屋享有的债权成为特种债权,具有对抗第三人的效力即排他性，石河子金诚房产公司销售置换的被拆迁人的安置房同时构成了侵权行为。综上所述，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院认为即使原告办理了房屋所有权登记，但被拆迁人温**对涉案拆迁补偿安置房享有特种债权的物权优先效力，故原告江**无权要求作为优先取得拆迁补偿安置房屋的被告返还房屋及赔偿损失。江**因商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，可以根据合同相对性，即其与石河子金诚房产公司签订的商品房买卖合同，另案起诉出卖人，要求解除合同。